Samostatný prodej nemovitosti

  1. Trendem v první řadě je, že prodávající již vědí, že prodat nemovitost není v dnešní době tak jednoduché jako v minulosti. Jsou aktivnější a můj názor, který podporují statistiky našeho serveru, je že daleko více lidí zkouší (to zkouší podtrhuji) prodej nemovitosti na vlastní pěst. Kupující zase vědí, že je „trh kupujících" a že mají v rukou většinu trumfů. Registrovaných poptávek přibylo. Především nárůst poptávky po pronájmech v rozumné cenové relaci je obrovský.
  2. Myslím si, že je to souběh více faktorů. Kromě jednoznačné a základní výhody, která spočívá ve vnímané výhodě ušetření peněz za platbu provize jsou to další faktory. Za prvé: tento realitní segment se poměrně slušně rozvíjí a existuje několik zajímavých projektů a služeb, které umožňují prodej, nákup, pronájem nemovitosti opravdu širokému spektru zájemců bez pomoci realitek. Za druhé mají lidé více informací o tom jak celý obchod zrealizovat (viz. podrobná ekniha na www.vlastnici.cz). Za třetí: mnoho lidí prostě nechce platit RK provizi a nemají ji v oblibě. Za čtvrté: samotné realitky nepřišly v této době se žádným zaručeným prodejním konceptem, který by prodejce přesvědčil, že přes RK je to výhodnější. Za páté: RK nebyly schopné přesvědčit kupující, že nákup nemovitosti je v této době výhodný. Neboli RK zůstaly v roli překupníků, zprostředkovatelů nikoli poradců. Myslím, že ekonomická krize samotná by na volbu způsobu prodeje (zda bez nebo s RK) až takový vliv mít neměla. Já být prodejce, tak vyzkouším všechny cesty, protože dnes prodat „dobře" není vůbec jednoduché. A být realistický. Mnoho prodejců si stále neuvědomuje, že ceny, které byly v první polovině minulého roku jsou na pěkně dlouhou dobu pryč. Pokud prodáváte samostatně, máte větší manévrovací prostor. Pokud chcete koupit, či si pronajmout nemovitost je nejlepší strategií tlačit na snižování cen, počítat a nikam nespěchat. Nemovitostí, které se budou líbit mohou být desítky.
  3. Hlavní výhoda je ušetřená provize. Bez diskuze. Z toho se odvíjí další: máte celý proces obchodu lépe pod kontrolou. Samostatný prodejce může lépe hýbat s cenou, má větší manévrovací prostor. V závislosti na poptávce může buď prodat rychleji (pokud sníží cenu pod úroveň srovnatelných nemovitostí, které nabízejí realitky) nebo vydělat více pokud má stejnou cenu. Samozřejmě kupující očekávají, že prodejce s nimi bude sdílet výhodu neplacení provize a poměrně se s nimi v uvozovkách „rozdělí o provizi"
  4. Hlavní nevýhoda: vše si dělám sám. Dále určení reálné ceny (s tím však mají problém všichni i realitky, neboť tato situace je v novodobé historii nová), velikost inzerce, textace inzerátu, správná prezentace nemovitosti, schopnost vyjednávat a zajistit bezchybný převod bytu a inkaso finančních prostředků.

    a) prodávající
    • správné určení ceny (pokud nevíte, ale máte hrubou představu a chcete nalákat kupující, pak uvádějte formulku „cena k jednání"
    • správná strategie uvedení nemovitosti na trh
    • vyjednávací schopnosti prodávajícího. Ne každý zvládne dobře odhadnout situaci a vyjednat si pro sebe dobré podmínky, zvlášť když prodává pod tlakem. Na druhou stranu neústupné chování ve chvíli poklesu trhu, také není vhodné a taktické.
    • seznámit se dobře s procesem prodeje nemovitosti
    • nikdy nevíte kdo vám přijde na prohlídku, nemáte svědka v makléřovi. Legitimujte zájemce kvůli bezpečnosti.
    • vypracování kvalitní smluvní dokumentace
    • převod peněz
    b) kupující
    • zjistit závady na nemovitosti a stav bytu
    • jak funguje společenství vlastníků nebo družstvo (dluhy, vzájemná komunikace atd..)
    • jaké jsou měsíční poplatky, výše rezervního fondu..
    • prověřit jak vypadá a jak se bude měnit územní plán a lokalita do budoucna
    • ověření vlastnictví nemovitosti a co vlastně prodávající prodává
    • ověření věcných břemen a zástavních práv na nemovitosti (dluhy, exekuce, zástavy atd.)
    • znalost procesu koupě a prodeje nemovitosti
    • vyjednávací schopnosti
  5. Cizinci. Lenoši. Pracovně velmi vytížení lidé.
  6. Pokud je cena bytu 2,0 mil. Kč, tak vynecháním realitní kanceláře můžete ušetřit až 120 tis. Kč (5% plus DPH) pokud si vše děláte sám, bez specialistů jako je právník či notář. Specialisté (právník, notář) s úschovou peněz vás vyjdou celkem na 20 tis. Kč. Odhad vyjde na 5 tis. Kč. Inspekce nemovitosti stojí kolem 4-5 tisíc. Inzerce: při intenzivní inzerci pár tisíc Kč.

Triky

  1. Máme tady další zájemce, hned po vás. Pokud teď nesložíte blokační zálohu, vyfoukne vám nemovitost další zájemce, hned po vás. Při koupi dnes opravdu není kam spěchat a i kdyby vám měla jedna nemovitost utéci, věřte, že brzy objevíte jinou stejně úžasnou..
  2. Čmuchací psi, kteří vám vyhledají nemovitost. Jsou i takové RK, které pod anonymním pláštíkem služeb, které si říkají podobně jako www.cmuchajicipes.cz apod. slibují vyhledání vysněné nemovitosti.. Tváří se nezávisle, straší, že vám vyfouknou nemovitost před nosem, slibují, že se o nabídce dozvíte jako první,ale po zaregistrování zjistíte, že vám chodí nabídky jen od jedné realitky. Z nějakého důvodu nemají odvahu přiznat skutečnost. Tj. že dostanete nabídky jen od jedné realitky.. Toto je velmi neseriozní způsob manipulace s důvěrou kupujících.
  3. Šetříme čas a peníze, protože pracujeme za Vás. Za prvé je to velmi odvážné tvrzení. A za druhé si zjistěte, koho že realitka zastupuje. Jestli prodávajícího nebo kupujícího. Klientem je v první řadě ten, s kým má RK podepsanou smlouvu. Pokud je to prodávající (což je většinou u nás) pak bude v obchodě zastupovat hlavně jeho zájmy. To je důležité zejm. při vyjednávání a zjišťování stavu nemovitosti a dalších a dalších drobnostech..
  4. Výhodná investice/investiční příležitost. V tomto spatřuji velkou míru manipulace. Je minimálně jedna velká RK, která do dubna tvrdila (bez jakýchkoli podložených argumentů), že ceny jsou nízko a níž už nepůjdou...a že se ekonomicky vyplatí. Pokud Vám stačí vědět, že pronájem bytu vynese ročně v Praze necelá 3% (méně než pojištěný vklad v bance bez starostí) pak velký pozor! Velmi neseriozní. Pokud tuto zaklínací formuli někde uvidíte, pak musíte vzít kalkulačku a počítat. Návod je na www.vlastnici.cz článek: Koupě nebo pronájem bytu?
  5. Slevy, záruky nejnižších cen, auta, dva roky bydlení zadarmo a další prodejní triky.. Nemovitosti nejsou prací prášky. Pokud vám to však stačí ke štěstí, tak kupte. Je to na Vás. Vy musíte vědět, jakou cenu pro vás má pocit vlastnictví a relativního klidu a bezpečí ve vlastní nemovitosti, často zatížené splátkou 12.000 Kč/měsíčně a hypotékou na 25 let.
  6. Nemovitosti nabízí „známá tvář". V marketingu platí: „pokud nemáte žádnou výhodu, kterou byste řekli" tak začněte zpívat. Dívejte se na základy a zda nemovitost vyhovuje vám, protože v té nemovitosti budete bydlet..
  7. Nepravdy,polopravdy a reklamní slogany o lokalitě. Vždy se pečlivě podívejte na územní plán, protože v dnešní době se často mění ve prospěch lidí co mávají svazky bankovek, zástupcům měst před očima.
  8. Ochráníte peníze před inflací. Toto tvrzení není pravdivé. Stačí se podívat na současný stav. Inflace 2% a pokles cen nemovitostí v řádu desítek procent. Pokud se podíváme do historie, např. USA a ropné šoky v minulém století, kdy tam byla opravdu vysoká inflace, tak ceny nemovitostí rozhodně nerostly stejným tempem. Ceny nemovitostí, závisí hlavně na vývoji ekonomiky v oblasti reálných příjmů a růstu HDP v lokalitě. Jde o lokální trh.
  9. Nový (inzerát), snížení ceny. Když si otevřete některé velké realitní servery, tak „kupodivu" zjistíte, že z 15.000 inzerátů na prodej bytu v Praze je přes tisíc nových (tj.vloženo dnes nebo včera)- server na to upozorňuje výrazným „nový" u inzerátu. Jak je to možné, řeknete si?! Jednoduše, existuje systém, díky, kterému můžete inzerci obnovovat, že vypadají inzeráty jako čerstvé, ale ve skutečnosti jsou v nabídce třeba i několik měsíců.. Dále mne hodně baví inzeráty, kde je současně „nový" a „snížení ceny" tj, že u nemovitosti byla snížena cena, hned první den co je v nabídce??! Aniž by se byl přihlásil jediný zájemce?! O serióznosti takových přístupů není co diskutovat. Nejsmutnější je, že v tom „jede s realitkama" i největší realitní server. No jo, koho chleba jíš, toho píseň zpívej.. Případné snížení ceny po 14 dnech v nabídce také vypovídá o tom, že prodávající vůbec neví za kolik nabízet.. Využijte toho a tlačte na snížení, když RK neví za kolik nabízet, nedejte se pobízet.
  10. Výstavba se omezila, bytů bude nedostatek, ceny půjdou rychle nahoru.. Je to jen strašení, nemovitostí je v Čechách na evropské poměry vcelku dost, jsme nad průměrem. Není potřeba se bát, že byty budou chybět. Je to jen strašení, ať lidé kupují.
  11. Exkluzivita. Máme nemovitost v RK exkluzivně (časté v inzerci, malý červený proužek). Většinou to tak není a opět to má kupujícího „uvázat" k dotyčné RK, aby jinam nechodil.

 

 

 




Hypoteční kalkulačka:

Cena nemovitosti:
Vlastní zdroje:
Doba splácení: let
Úroková sazba: %
Úvěr:  
Měsíční splátka:  
Celkem zaplatíte:  
  = Počítej =

Kontakt: spravce@praha-reality.com


Hledej reality v Praze nebo v okrese:
Pronájem bytu